Выбор помещения под медицинский центр, клинику
В случае если ваш медицинский бизнес план одобрен инвестором, - время приступать к поиску помещения под медицинский центр. По статистике и мнению большинства владельцев действующих клиник, успех вашего предприятия наполовину зависит именно от характеристик помещения и места его расположения.
Найти подходящее место для медицинского центра не всегда просто.
Необходимо решить не только вопрос с распределением необходимых в функциональном плане площадей (лечебных кабинетов, процедурной, ординаторской или комнаты отдыха медицинского персонала, санузлов для персонала и посетителей (желательно отдельно для мужчин и женщин), рентген-кабинета, стерилизационной, холла-регистратуры-гардероба, кабинета администрации (директора, бухгалтера), комнаты для отходов, склада, компрессорной и т.д. … Также необходимо оценить, во сколько может обойтись ремонт выбранного помещения с учетом всех необходимых коммуникаций по требованиям Роспотребнадзора. Наличие конкурентов в выбранном вами районе нельзя недооценивать, как и то, как этот район будет предположительно развиваться в ближайшем будущем.
Прежде всего, исходя из имеющихся ресурсов (финансовых, клиентских, кадровых, технических, административных), необходимо решить для себя и обсудить с инвестором, какой будет ваша клиника – премиум-класса, бизнес-класса или все-таки эконом-класса. Открыть клинику – значит напряженно работать над проектом минимум два-три года: несколько месяцев уйдет на процесс организации медицинского бизнеса и получение лицензии. Срок ее действия составляет пять лет, и за эти 5 лет нужно не только окупить все затраты, но и заработать.
Мы всегда помогаем нашему клиенту в этом, может быть, даже меняем его мировоззрение, стремимся, чтобы он мыслил стратегически.
В Москве стоимость аренды в центре города доходит до 1-1.5 тыс. $ в год за 1 кв. м, а на окраинах составляет 400-800 долларов. Поэтому необходимо иметь четкий бюджет и бизнес план медицинского центра. Далее можно заключать контракт с риэлторами или вести поиск помещения под клинику по принципу «из рук в руки». Определившись с адресом, стоит провести анализ рынка медицинских услуг и их потенциальных потребителей в данном районе. Помещение под медицинский центр обязательно оценивается по главному критерию: пройдет ли оно согласование СЭС (Роспотребнадзора) и лицензирование. Например, кардинально изменилась в худшую сторону ситуация с цоколями (с заглублением более 50 см от уровня земли)… но, при большом желании, и такое возможно. Правда, нужно «перевести» такое помещение в первый этаж: самое главное для этого, - чтобы пол был на одном уровне с землей. Для этого придется не только расширить оконные проемы, но и открыть экскаватором траншею вдоль всего дома, устроив, как вариант, красивый газон с отрицательным углом наклона…
Процедура получения разрешительной документации для медицинского бизнеса не самая приятная, но не смертельная. Документов нужно собрать немало, но по конкретному списку. К ним относится, например, план БТИ, причем желательно не менее двухлетней давности. Дело в том, что подразделения БТИ проводят свои инспекционные проверки и ставят визы каждые два года. Если такая отметка имеется, значит не возникнут коллизии, связанные с не утвержденной перепланировкой интересующего помещения. Столь же важно, чтобы на плане будущего медицинского центра не было красных линий (это касается в основном новых помещений): так отмечаются несоответствия с имеющимися в БТИ архивными данными. Некоторые планы могут быть просто несогласованными, и вместо того, чтобы строиться или ремонтироваться, придется бегать по инстанциям и регистрировать план для арендодателя. Схема коммуникаций нужна в меньшей степени, так как проектировщикам требуется знать только, где расположен ввод, где находится щитовая. Канализацию можно проложить от любого места, даже если она не будет иметь нужного наклона: современное оборудование позволяет не делать из этого проблемы.
Помимо этого, от вас потребуют документ, подтверждающий право собственности, или договор аренды и уставные документы компании. Поэтому нужно своевременно зарегистрировать ваше предприятие. Сейчас в числе исходных документов требуют и проект вентиляции.
Архитекторы никаких специальных требований обычно не выдвигают. Исключение составляют случаи, когда вы планируете использовать рекламную вывеску, которая может изменить фасад здания.
На что действительно следует обратить самое пристальное внимание?
При выборе помещения под медицинский центр обычно используется бриф или опросник, касающийся характеристик помещения - от выяснения лояльности окружающих юридических и физических лиц до возможности использовать подвал для установки вакуумного оборудования. Всю необходимую информацию о требованиях, предъявляемых надзорными органами, можно узнать в Роспотребнадзоре.
Беспечность в этих вопросах недопустима. Во-первых, нужно снять размеры помещения под медицинскую клинику. Если высота потолков составляет менее трех метров, то, скорее всего, возникнут проблемы. Во-вторых, когда речь идет о жилом доме, - это очень существенно для организации рентген-кабинета. Никто не разрешит, чтобы источник излучения находился под ванной комнатой. Естественно, излучение, например, от стоматологического радиовизиографа или даже ортопантомографа слабое, да и помещение, где располагается рентген-установка, обшивается свинцовыми листами, -никакой опасности для жильцов нет. Однако если они начнут жаловаться, Закон о защите прав потребителей будет на их стороне, и можно лишиться лицензии.
Также необходимо узнать о количестве электроэнергии, подаваемой на объект. Обычно для бытовых помещений этот показатель составляет не более 5-10 кВт, а для, скажем, небольшой стоматологической клиники на три кресла требуется порядка 15 кВт, если, конечно, вы не планируете создать еще и лабораторию протезирования. В таком случае электроэнергию придется докупать. На клинику в 4-5 кресел с мощными ресиверами понадобится дополнительно 10 кВт, а каждый дополнительный кВт стоит сейчас более 50 тысяч рублей. То есть может встать вопрос о суммах, весьма обременительных для вашего медицинского бизнес-плана, и это нужно предвидеть заранее.
Очень серьезный вопрос связан с вентиляцией. Клинику можно «обрушить», когда выяснится, что выводить вентиляционную шахту некуда – над вами 20-30 этажей жилого дома. Из-за подобной проблемы такие помещения часто просто не рассматривают. Хотя и здесь можно найти элегантное решение. Например, если использовать отечественные биологические фильтры с очень высокой степенью очистки. В результате – экономия в несколько раз.
В принципе, непреодолимых препятствий нет. Есть, например, определенные нормативы по освещению, причем желательно, чтобы окна были расположены на солнечной стороне.
Если рассмотреть в качестве примера организацию стоматологической клиники, - каждое помещение, где расположена стоматологическая установка, должно иметь площадь не менее 14 кв. м, причем после того, как сделан ремонт, а не тогда, когда рисуется план (после ремонта обычно теряется 0,5-1 кв. м). Если кабинет смежный, то на вторую установку потребуется еще 10 кв. м. Рентген-установка займет 11 кв. м, если она цифровая, а если пленочная, то все 16 кв.м (с проявочной комнатой). Все эти нормативы не являются секретными, ими можно и нужно руководствоваться.
Наиболее верным решением будет сначала пригласить комиссию Роспотребнадзора (СЭС), которая дала бы разрешение на открытие в данном помещении стоматологической клиники, и только потом начинать какие-то работы.
При возникновении желания «купить» разрешение следует иметь ввиду, что при судебной тяжбе с пациентом, любое отступление от регламента сыграет против вас. Потеря лицензии нанесет серьезный удар по вашему медицинскому бизнесу. В конце концов, медицинская клиника – не швейная фабрика, где для получения прибыли достаточно установить оборудование и начать выпуск продукции. Она начинает приносить реальный доход через полтора-два года, при сформированном клиентском потоке. Поэтому мы всегда тщательно объясняем клиентам, что и как нужно делать при выборе помещения и Закон является для нас путеводной звездой.
Практически не реально встретить помещение с ремонтом, которое бы уже было пригодно для лечебного процесса. А вот избежать серьезной перепланировки при грамотном выборе вполне возможно. Не забывайте, что строительные работы – самая обременительная часть вашего бюджета.
Любое помещение с определенными несущими стенами в какой-то степени ущербно изначально. Из-за этого там нельзя воплотить все современные тенденции в строительстве медицинских учреждений. Если вы хотите сделать что-то стоящее, - желательно строить с нуля. То есть получить в аренду монообъемное помещение без перекрытий. Тогда удастся воплотить в жизнь самый изящный проект.
Если говорить о размерах, то есть набор помещений, заданный технологией производства. Стерилизационная (требуется не в любой клинике) – если только клиника имеет три кресла и более. Вакуумное оборудование желательно установить в отдельной комнате со звукоизоляцией или в подвале. Где-то должен размещаться руководитель, переодеваться медицинский персонал, ожидать пациенты. По самому минимуму потребуется порядка 120 кв. м, идеальный вариант – 150-170. Неплохо еще заложить резерв на рост, когда через пару лет вы «раскрутитесь».
Приветствуется, если у вашего помещения есть запасной выход. В этом случае вы можете осуществить зонирование, и вам удастся разделить потоки пациентов и врачей. Они будут «пересекаться» только в кресле. Кажется, это не так принципиально. Но пациент готовится к не самой приятной процедуре, любая суета ему мешает. К тому же запасной выход необходим на случай экстренных ситуаций. Для педиатрических (детских) клиник он просто обязателен.
Ответ на вопрос, где лучше всего расположить клинику, не так очевиден. Например, если вы задумали местом клиники сделать престижный и внешне привлекательный дом в старой Москве, смотрите в оба. Состояние коммуникаций ужасное, подвалы сырые, паркинг стихийный. Не покупайте кота в мешке, ремонт такого помещения может стать золотым. А чего стоят деревянные перекрытия! Страховка выльется вам в копеечку: когда покупаешь недвижимость, то платишь страховой взнос, размер которого зависит от состояния здания. К тому же в таких домах очень сложные жильцы. Они не приемлют соседей в виде любых лечебных учреждений: «Ваш первый этаж я сам куплю и сделаю там гараж!». С такой публикой судиться-рядиться не стоит. А вот в спальном районе иногда можно обустроиться на самом лучшем уровне. Периферийные клиники куда больше, чем столичные, уделяют внимания благоустройству: покрасят дом, разобьют лужайку, установят скамейки или фонтанчик… ландшафтный дизайн, знаете ли, может прийтись по душе и пациентам, и жителям.
Конечно, с жильцами нужно договариваться заранее, чтобы они понимали, что теперь у них под боком будет сервис в виде стоматологических услуг, да еще и не очень дорогой. То есть договариваться придется практически со всеми. Не всегда стоит переживать из-за наличия вблизи конкурентов. Соберите их прайс-листы, изучите, что они делают, чтобы ввести процедуры, которых ни у кого нет. Но ни в коем случае не стоит демпинговать или «играть с ценой», этот путь наверняка заведет в тупик.
Есть ли шанс минимизировать затраты при выборе помещения? Да. Сэкономить можно на арендных платежах (при грамотной торговле) или увеличив себе срок арендных каникул (это позволит немного отсрочить ежемесячные выплаты). Торговаться нужно по любому поводу, и в итоге можно получить в аренду помещение на 30% дешевле. Также, будучи арендатором, не стоит покупать киловатты электроэнергии: если вы через три года уйдете, то просто подарите их арендодателю.
В идеале помещение сразу приобрести в собственность. Ведь при аренде в течение пяти лет вы будете кормить чужих людей. К тому же арендные платежи имеют свойство расти вслед за рынком, а продление контракта может не произойти. Для клиники нежелательно и порой убийственно, когда меняется ее место расположения поскольку часть клиентов сразу «рассасывается». С другой стороны, когда у врача-стоматолога, владельца клиники, например, есть понимание, что стоматологическая клиника – дело его жизни, его не будет страшить ипотечный кредит на 10-15 лет (такие варианты действительно возможны и состоятельны). Платежи в этом случае являются фиксированными, и никакие инфляционные процессы, никакие доплаты вам не будут страшны. К тому же вы перейдете в счастливый разряд собственников.
Более тонкие нюансы выбора помещения и комплексной организации медицинской клиники знают, конечно, только специалисты. А вот на специалистах экономить не стоит. Идеально нанять руководителя или группу менеджеров запуска проекта, которые будут заниматься подбором помещения, технологическим контролем строительных работ, подбором оборудования, рекламой. Нужно переварить столько информации, решить столько вопросов: заниматься всем этим практикующему врачу или человеку без экономического стиля мышления просто не хватит времени и сил. Врач же, не теряющий практики, получает все необходимые средства и с пользой инвестирует в самого себя.
Нормативные документы по созданию медицинских центров, стоматологических клиник
— Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03;
— Санитарные правила устройства, оборудования, эксплуатации амбулаторно-поликлинических учреждений стоматологического профиля от 28.12.1983 г. п. 2956а-83;
— Требования к размещению, организации работы и оборудованию рентгеновского кабинета;
— Обеспечение радиационной безопасности при рентгеностоматологических исследованиях;
— Требования, предъявляемые к рентгеновскому кабинету при приемке в эксплуатацию. Приложение №7 к СанПиН 2.6.1.1192-03;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02-89). Раздел I. Общие положения. Инженерное оборудование;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02-89). Раздел II. Cтационары;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02-89). Раздел III. Cпециализированные, вспомогательные подразделения и служебно-бытовые помещения;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.0802-89). Раздел IV. Амбулаторно-поликлинические учреждения;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02-89). Раздел V. Станция скорой и неотложной медицинской помощи, станция переливания крови с виварием, молочные кухни, раздаточные пункты, аптеки, контрольно-аналитические лаборатории;
— Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. п. 312;
— Инструкция по проектированию зданий и сооружений, приспосабливаемых под лечебные учреждения. Строительные нормы СН 515-79 от 1.01.1980 г
* Использованы материалы Мищенко К. сети Интернет
